The 4 Requirements for Selecting Comparables: Not every transaction can be used!

[Verse 1]
比較法の正確さは
イイ事例を見つけられるかで決まる
どんな事例でもイイ訳じゃない
４つのフィルターで篩にかける

[Pre-Chorus]
まず「位置的類似性」
場所や種別が似ていること
近隣地域や類似地域から
選んでくるのが基本

[Chorus]
事例選択の４要件
位置的 時的 普通 公開
論理的に説明できる
事例だけを選び出せ

[Verse 2]
次は「時的類似性」
価格時点に近ければ近いほどイイ
時の流れで価格は変わるから
時点修正の可能性が大事

[Bridge]
「普通のこと」と「公開されてること」
特殊な事情があったり
当事者だけの秘密の取引は
市場の声を反映してないからダメ

[Outro]
４つのフィルターを
通ったエリート事例
それらを分析して
真実の価格に
迫っていくんだ